Un nouveau levier fiscal pour relancer l’investissement locatif

Avec la fin du dispositif Pinel, l’investissement locatif dans le neuf s’était retrouvé sans véritable moteur fiscal. Le dispositif Jeanbrun entend combler ce vide. Réservé aux logements neufs ou à l’ancien lourdement rénové, et uniquement pour de la location vide, il repose sur un mécanisme central : l’amortissement fiscal. Le principe est simple : chaque année, le propriétaire peut déduire une partie de la valeur du logement des loyers perçus, réduisant fortement, voire annulant, son revenu foncier imposable. L’amortissement porte sur 80 % du prix du bien, les 20 % correspondant au terrain n’étant pas déductibles.

Un avantage particulièrement attractif dans le neuf

Les taux d’amortissement varient selon le niveau de loyer pratiqué. Dans le neuf, ils atteignent 3,5 % par an en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social et jusqu’à 5,5 % en loyer très social. Dans l’ancien lourdement rénové, ils sont plus modestes : de 3 % à 4 % selon le conventionnement.Plus le taux d’imposition du propriétaire est élevé, plus le gain fiscal est important. Le dispositif Jeanbrun s’adresse donc prioritairement aux contribuables fortement imposés, pour qui l’économie d’impôt peut significativement améliorer le rendement global de l’investissement.

Un accès à l’ancien très contraint

Sur le papier, le dispositif est ouvert à l’ancien. Dans les faits, les conditions sont restrictives : il faut engager des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Dans les grandes métropoles, cela constitue un frein majeur. À Paris, par exemple, un studio acquis 200 000 € impliquerait près de 70 000 € de travaux pour être éligible. Seuls les appartements collectifs sont concernés ; maisons individuelles et biens anciens non rénovés en profondeur sont exclus. De plus, seuls les investissements réalisés à partir de 2026 sont éligibles.

Un impact ciblé, mais limité sur la crise du logement

Le dispositif Jeanbrun devrait soutenir la demande dans le neuf. Mais ses effets seront progressifs, le temps que les programmes sortent de terre. Pour l’ancien, qui représente pourtant un réservoir immédiat de logements, l’impact restera marginal.